كيفية تقييم العوائد المالية من الاستثمار في العقارات التجارية

العقارات التجارية تعد من أكثر أنواع العقارات جاذبية للمستثمرين بسبب عوائدها المرتفعة مقارنة بالعقارات السكنية. يتميز هذا النوع من العقارات بفرص استثمارية واعدة، سواء من حيث العوائد المالية أو الأمان على المدى الطويل. في هذا المقال، سنتحدث عن كيفية تقييم العوائد المالية من الاستثمار في العقارات التجارية، وكيفية اتخاذ قرارات استثمارية ذكية بناءً على بيانات واقعية وإحصائيات.

أولاً: ما هي العقارات التجارية؟

العقارات التجارية تشمل المباني التي يتم استخدامها لغرض تحقيق الأرباح، مثل المكاتب، المراكز التجارية، المحلات، المستودعات، المصانع، والفنادق. بالمقارنة مع العقارات السكنية، فإن العقارات التجارية تتميز بكونها أكثر استقراراً من حيث التدفقات النقدية بفضل عقود الإيجار الطويلة والتزام المستأجرين بالوفاء بشروط العقود.

يمكنك ان تقرأ ايضا في مقارنة شاملة بين الاستثمار في العقارات الجاهزة والعقارات قيد الإنشاء

ثانياً: أهمية العوائد المالية للاستثمار في العقارات التجارية

العوائد المالية هي أهم عنصر في تقييم جاذبية العقار التجاري، وهي التي تحدد ما إذا كان الاستثمار يستحق الجهد والمال. تشمل العوائد المالية الدخل الشهري أو السنوي الذي يحققه العقار من الإيجار، وقيمة العقار السوقية التي قد ترتفع مع مرور الوقت، وهو ما يعزز رأس المال المستثمر فيه.

قد يهمك ايضا الصلاحيات الأساسية لمجلس إدارة اتحاد الملاك وكيف تسهم في تحسين إدارة العقارات؟

ثالثاً: طرق تقييم العوائد المالية من الاستثمار في العقارات التجارية

لتقييم العوائد المالية من الاستثمار في العقارات التجارية، هناك عدة مؤشرات وأدوات تحليلية يمكن استخدامها، منها:

1. معدل العائد السنوي (Return on Investment – ROI):

يقيس معدل العائد السنوي الربحية المتوقعة للاستثمار كنسبة مئوية من المبلغ المستثمَر. يتم حسابه باستخدام الصيغة التالية:

معدل العائد=(الإيرادات السنويةتكلفة الاستثمار)×100\text{معدل العائد} = \left( \frac{\text{الإيرادات السنوية}}{\text{تكلفة الاستثمار}} \right) \times 100معدل العائد=(تكلفة الاستثمارالإيرادات السنوية​)×100

مثال توضيحي: إذا كانت قيمة العقار التجاري 1,000,000 جنيه مصري، ويحقق إيرادات سنوية بقيمة 120,000 جنيه، فإن معدل العائد السنوي يكون:

معدل العائد=(120,0001,000,000)×100=12%\text{معدل العائد} = \left( \frac{120,000}{1,000,000} \right) \times 100 = 12\%معدل العائد=(1,000,000120,000​)×100=12%

هذا يعني أن الاستثمار في هذا العقار يحقق عائداً بنسبة 12% سنوياً.

قد يهمك ايضا استراتيجيات ناجحة لتعظيم عائدات الإيجار في المراكز التجارية

2. نسبة الدخل الصافي (Net Operating Income – NOI):

تمثل نسبة الدخل الصافي الفرق بين إجمالي الإيرادات والنفقات التشغيلية للعقار. يتم حساب هذه النسبة باستخدام الصيغة التالية:

نسبة الدخل الصافي=إجمالي الإيرادات−النفقات التشغيلية\text{نسبة الدخل الصافي} = \text{إجمالي الإيرادات} – \text{النفقات التشغيلية}نسبة الدخل الصافي=إجمالي الإيرادات−النفقات التشغيلية

مثال: إذا كان العقار يحقق إيرادات سنوية بقيمة 150,000 جنيه، وتبلغ نفقاته التشغيلية (مثل الصيانة، الضرائب، التأمين) 30,000 جنيه، فإن نسبة الدخل الصافي ستكون:

نسبة الدخل الصافي=150,000−30,000=120,000جنيه\text{نسبة الدخل الصافي} = 150,000 – 30,000 = 120,000 جنيهنسبة الدخل الصافي=150,000−30,000=120,000جنيه

3. العائد الإجمالي (Gross Yield):

هو نسبة الإيرادات السنوية إلى سعر شراء العقار، ويتم حسابه على النحو التالي:

العائد الإجمالي=(الإيرادات السنويةسعر الشراء)×100\text{العائد الإجمالي} = \left( \frac{\text{الإيرادات السنوية}}{\text{سعر الشراء}} \right) \times 100العائد الإجمالي=(سعر الشراءالإيرادات السنوية​)×100

على سبيل المثال، إذا كان سعر العقار التجاري هو 1,500,000 جنيه ويحقق إيرادات سنوية قدرها 150,000 جنيه، فإن العائد الإجمالي يكون:

العائد الإجمالي=(150,0001,500,000)×100=10%\text{العائد الإجمالي} = \left( \frac{150,000}{1,500,000} \right) \times 100 = 10\%العائد الإجمالي=(1,500,000150,000​)×100=10%

4. نسبة الإشغال (Occupancy Rate):

نسبة الإشغال هي مؤشر مهم لقياس أداء العقار التجاري، إذ توضح عدد الوحدات المؤجرة مقارنة بالوحدات المتاحة. يتم حسابها باستخدام الصيغة التالية:

نسبة الإشغال=(عدد الوحدات المؤجرةإجمالي الوحدات)×100\text{نسبة الإشغال} = \left( \frac{\text{عدد الوحدات المؤجرة}}{\text{إجمالي الوحدات}} \right) \times 100نسبة الإشغال=(إجمالي الوحداتعدد الوحدات المؤجرة​)×100

مثال: إذا كان لديك عقار تجاري يضم 20 وحدة تأجير، منها 18 وحدة مؤجرة، فإن نسبة الإشغال تكون:

نسبة الإشغال=(1820)×100=90%\text{نسبة الإشغال} = \left( \frac{18}{20} \right) \times 100 = 90\%نسبة الإشغال=(2018​)×100=90%

نسبة إشغال عالية تعني أن العقار يحقق استقرارًا جيدًا، ويشير إلى استدامة التدفقات النقدية.

يمكنك التعرف علي المزيد عن عقارتنا

5. القيمة السوقية المتزايدة (Appreciation):

القيمة السوقية المتزايدة تشير إلى ارتفاع قيمة العقار مع مرور الوقت. يمكن أن تكون هذه الزيادة ناتجة عن موقع العقار، أو النمو الاقتصادي في المنطقة، أو التطوير العقاري الذي يحدث في الجوار. الاستثمار في العقارات التجارية في مناطق متنامية يحقق مكاسب جيدة على المدى الطويل.

رابعاً: العوامل التي تؤثر على العوائد المالية من العقارات التجارية

توجد عدة عوامل تلعب دورًا كبيرًا في تحديد مدى العوائد المالية للعقارات التجارية، منها:

1. موقع العقار:

يعد الموقع أحد أهم العوامل التي تؤثر في العوائد المالية. العقارات الموجودة في المناطق التجارية الرئيسية، أو بالقرب من المراكز الاقتصادية الكبيرة، غالبًا ما تحقق عوائد مالية أفضل بفضل الإقبال الكبير من الشركات والمستثمرين.

قد يهمك ايضا الصيانة الوقائية للمرافق في السعودية: استثمار ذكي لتحسين الأداء وضمان الاستدامة

2. نوع العقار:

نوع العقار التجاري يلعب دورًا كبيرًا في تحديد العوائد. المكاتب والمراكز التجارية تقدم عوائد مختلفة عن المستودعات أو المصانع. كل نوع له مخاطره وعوائده الخاصة.

3. نسبة الإشغال:

كلما كانت نسبة الإشغال أعلى، زادت العوائد المالية. العقارات ذات الإشغال الكامل توفر تدفقات نقدية مستقرة، بينما قد يعاني العقار ذو الإشغال المنخفض من تقلبات في العوائد.

4. النفقات التشغيلية:

النفقات التشغيلية مثل الصيانة، التأمين، والضرائب تؤثر على صافي العوائد. يجب على المستثمرين حساب تلك النفقات بدقة عند تقييم العقار.

5. الاقتصاد العام:

تأثر الاقتصاد العام وتغيراته قد يكون له تأثير مباشر على عوائد العقارات التجارية. عند ازدهار الاقتصاد، ترتفع الطلبات على العقارات التجارية ويزيد الإيجار، بينما قد يؤدي الركود الاقتصادي إلى انخفاض الإيجار ونسبة الإشغال.

خامساً: مقارنة بين العوائد المالية للعقارات التجارية والسكنية

العوائد من العقارات التجارية تكون عادة أعلى من العوائد من العقارات السكنية. حسب إحصائيات السوق، فإن العقارات التجارية تحقق معدل عائد يتراوح بين 6% و12% سنوياً، بينما تحقق العقارات السكنية ما بين 2% و4% فقط. هذا الفارق يعود إلى طول فترة عقود الإيجار في العقارات التجارية، بالإضافة إلى حجم الإيرادات التي تأتي من الأنشطة التجارية مقارنة بالسكنية.

يمكنك التعرف علي المزيد عن تأثير التغيرات الاجتماعية والثقافية على الطلب على العقارات في السعودية

سادساً: إحصائيات وأرقام عن العوائد المالية للعقارات التجارية

في تقرير نشره موقع Statista، بلغ متوسط العائد السنوي من العقارات التجارية في الشرق الأوسط في عام 2020 حوالي 8%. وأشار التقرير إلى أن المناطق التجارية في المدن الكبرى تحقق أعلى العوائد المالية، حيث تتجاوز نسبة الإشغال في بعض المدن 95%.

خاتمة

الاستثمار في العقارات التجارية يعتبر من أهم الخيارات التي توفر عوائد مالية كبيرة ومستدامة على المدى الطويل. ولكنه يتطلب فهماً عميقاً للعوامل المؤثرة مثل الموقع، نوع العقار، ونسبة الإشغال. باستخدام أدوات تقييم مثل معدل العائد السنوي ونسبة الدخل الصافي، يمكن للمستثمر اتخاذ قرارات مستنيرة تضمن نجاح الاستثمار وتحقيق الأرباح.

ورغم أن العقارات التجارية تقدم عوائد أعلى مقارنة بالعقارات السكنية، إلا أن التحديات مثل التكاليف التشغيلية وإدارة العقار تتطلب تخطيطًا دقيقًا واستشارات من متخصصين لضمان الاستفادة الكاملة. في النهاية، الاستثمار الناجح في العقارات التجارية ليس مجرد عوائد مالية فحسب، بل هو خطوة نحو الاستقرار والنمو المالي المستدام.